Frankrijk

Schatting waarde vastgoed

Inleiding

Hoe weet je nu of de prijs voor het stukje vastgoed dat je je wil aanschaffen ook correct is? Hieronder lijsten we een aantal mogelijkheden op en geven we je alvast een voorzet!

Externe waardebepalingen

Vaak krijg je een vereenvoudigde vorm van waarde schatting Estimation gratuite of Avis de valeur voorgeschoteld. Deze zijn in wezen niets anders dan een vrij oppervlakkige schatting van de waarde van het pand. Het is evenwel altijd nuttig om een bijkomende (neutrale) waarde schatting (taxatie) te laten opstellen door een gecertificeerd expert (taxateur). Zeker indien je makelaar de verkopende zijde vertegenwoordigd of niet de vereiste kennis heeft, kan dit een nuttige investering zijn. Wanneer je zelf een makelaar inschakelt of via een intermediair werkt, zal deze je hier uiteraard ook mee verder kunnen helpen. Vaak hebben zij ook contacten met lokale taxateurs of notarissen die dit voor hun rekening kunnen nemen.

Indien u van plan bent om een hypotheek te nemen in Frankrijk, zal het opstellen van een taxatierapport doorgaans ook deel uitmaken van de voorwaarden.

Hoe kan ik zelf de waarde inschatten?

Ook al ben je geen expert, je kan ook zelf een aantal zaken bekijken om na te gaan of vraagprijs correct dan wel aan de hogere kant is. We maken hieronder het onderscheid tussen de waarde van de bouwgrond, de volledige eigendom (grond + bebouwing) en de transactiekosten.

1. (Bouw)grond

Bouwgrond is in Frankrijk gemiddeld verantwoordelijk voor 33% van de totale prijs. Hiervoor kan je best een aantal bronnen nagaan. Zo kan je een navraag laten doen van het kadaster om te kijken voor welk bedrag nabijgelegen gronden verkocht zijn geweest. Je kan ook een kijkje nemen op de website van terrain-construction om een indicatie te hebben van de gemiddelde grondprijzen in de regio.

Hou er evenwel rekening mee dat een aantal factoren een enorme impact kunnen hebben op deze prijs. Indien jouw grond bijvoorbeeld zeezicht of een ander adembenemend zicht heeft en je buur niet, dan heeft dit doorgaans een hogere waarde (afhankelijk van de bron geeft dit doorgaans een verschil van 30% tot 60% in grondprijs).
Ook bestemmingsplannen en bouwvergunningen e.d. die van toepassing zijn op je directe omgeving, zullen voor een stuk de waarde van de grond sturen. Als je uitzicht hebt op een mooi bos, kan je er maar beter zeker van zijn dat dit ook effectief bos blijft. Deze zaken worden doorgaans ook gecheckt door de notaris bij de verkoop, maar kan je daar ook op voorhand opvragen. Het “Plan Local d’Urbanisme” of PLU (NL: Bestemmingsplan, BE: RUP, Ruimtelijk uitvoeringsplan) kan ook altijd opgevraagd worden in de gemeente waar je wil gaan kopen.

2. Totale waarde vastgoed

Ook hier kan je altijd kijken naar de buren (of nieuwbouwprojecten in de omgeving). Als je je enkel baseert op geafficheerde prijzen, hou dan evenwel in het achterhoofd dat dit niet altijd de prijs is waarvoor het pand uiteindelijk verkocht wordt en dat deze prijzen vaak initieel duurder te koop aangeboden worden en mettertijd nog in prijs kunnen zakken (of dat er na onderhandeling nog een deel van de prijs af gaat). Kijk ook zeker eens op de website van de franse notarissen, door hier dubbel te klikken op de regio’s, kan je tot op het niveau van de arrondissementen en cantons nagaan wat de gemiddelde kostprijs per vierkante meter was voor de laatst geregistreerde verkopen. Voor oudere panden zullen ook het DDT-rapport of andere expertises een belangrijke rol kunnen spelen in je waardebepaling.

3. Transactiekosten

Aangezien het in Frankrijk mogelijk is dat de makelaarskosten niet inbegrepen zijn in de prijs, is het van belang om ook dit mee op te nemen in je overweging. M.a.w. zijn deze kosten inbegrepen of niet? Een afkorting die je hiervoor kan tegenkomen is C/C  of “commission comprise”, wat wil zeggen dat de prijs ook het makelaarsloon bevat. Zoniet moet je doorgaans rekenen op een totale kost van 12% tot 16% (vuistregel: hoe hoger de kost van een goed, hoe lager het percentage van de commissie).