Spanje

Aankoopproces in Spanje

Inleiding

Het is welbekend dat Spanje sinds decennia een toeristische trekpleister is voor Belgen en Nederlanders. Sinds de economische crisis van 2007 en de meer recente globale verschuivingen van de grenzen van onze veiligheid, werd het voor veel mensen uit heel Europa hun favoriete vakantiebestemming. Allemaal mensen die op zoek zijn naar hun gedroomde tweede verblijf of een solide belegging in vastgoed. Kopers zoeken zon, zee en zekerheid. En die vinden ze vandaag in Spanje als nergens anders. 

Of u nu koopt als levensgenieter, als investeerder of als beide, er zijn een aantal zeer belangrijke dingen die u bij elke aankoop in rekening dient te nemen. Hieronder schetsen wij elementen die u kunnen leiden bij uw aankoop.

De zoektocht

Een aankoop is vaak een droom en dan durft men al eens snel en soms zelfs wat achteloos te handelen of te beslissen. Blijf er rationeel bij en zorg dat u informatie hebt over de buurt waar u wenst te kopen. Informeer ook voldoende over de prijzen en kijk naar zowel koop- als huurprijzen. Brengt het voldoende op als u ooit zou willen verhuren? Wij raden ook
aan dat u verschillende woningen bezoekt. Zo krijgt u een prima kijk op de markt.

Indien u een woning wilt kopen in een regio die je voornamelijk kent van je zomervakanties en u wil zich hier permanent vestigen, is het ook ten zeerste aan te raden om de regio eens tijdens een ander seizoen te bezoeken. Zo kan u ook de verschillen m.b.t. drukte, weer en sfeer waarnemen over seizoenen heen. Een bruisend toeristisch centrum kan tijdens de wintermaanden nu eenmaal iets minder 'bruisend' worden.

Bezoeken en controleren

Bij het bezoeken van sommige panden zal u er u ook gevraagd worden om uw naam op een lijst te zetten en deze te tekenen. Dit is voornamelijk bij woningen die bij meerdere makelaars te koop staan gesteld (wat perfect legaal is in Spanje). Deze handtekening dient enkel om discussies tussen makelaars onderling te beslechten en houdt in principe geen enkele verplichting naar u toe in.

Eenmaal u uw droomwoning gevonden heeft, is het belangrijk dat u nagaat, of laat nagaan door een expert ter zake, dat de eigendom vrij van lasten is en dat diegene die verkoopt tevens de rechtmatige eigenaar is. U vraagt daarvoor de “nota simple” op bij een registratiekantoor (“registro de la propiedad”). Dit is een onmisbare stap bij elke aankoop. De syndicus, indien van toepassing, geeft u ook informatie over de stand van betalingen en de staat van het gebouw. 

Doorgaans is de notaris bij de verkoop ook verplicht om de "nota simple" op te vragen. Indien u zelf uw verkoop regelt, kan het echter zijn dat er door de verkoper een clausule werd toegevoegd aan de verkoopakte die specificeert dat deze "nota simple" niet gecontroleerd hoeft te worden door de notaris. Eveneens kan u clausules tegenkomen waarbij de verkoper (en notaris) dan ook gevrijwaard zullen blijven wanneer er toch "niet bekende" hypotheken op de woning zouden rusten. Het spreekt voor zich dat u dergelijk document beter nooit tekent en altijd de nodige controles doet of een deskundige onder de arm te nemen.

Het vastleggen van de koop gebeurt in het algemeen in 3 stappen, elk met hun eigen contract, verbintenissen en timing.

Overeenkomst

U tekent een reservatiedocument of “reserva”. Hierin wordt de prijs vastgelegd en wordt de woning van de markt gehaald. U betaalt een klein bedrag, normaal niet meer dan 1% van de aankoopprijs. Zorg er voor dat uw reservatiecontract bepalingen inhoudt die uw verkoopverbintenis teniet doen in geval van ernstige problemen of onregelmatigheden bij de controles.

Het contract

Het “contrato de arras” is een zeer belangrijke verbintenis tussen koper en verkoper, waarbij de koper 10% van de totale aankoopsom betaalt. De ondertekening gebeurt nadat u helemaal zeker bent dat u de woning wil kopen. “Arras” geven u als koper zekerheid over uw aankoop. Weet ook dat wanneer u een “arras” contract tekent, u nog zeer moeilijk terug kan.

Tussen de ondertekening van het “contrato de arras” en de ondertekening van de notariële acte verlopen gemiddeld 4 à 6 weken. In deze tussentijd dient u te zorgen de u uw NIE nummer verkrijgt (dat is een document waarmee u zich in Spanje identificeert als niet-resident) en opent u een bankrekening bij een Spaanse bank. U kan de NIE aanvraag ook laten afhandelen door iemand die uw belangen tijdens het koopproces behartigt.

Als koper hebt u het recht de notaris te kiezen. De notaris zal aan de verkopende partij de vereiste documenten opvragen. Hou er wel rekening mee dat de rol van een notaris in Spanje veel minder ruim is ingevuld dan in België en u dus best een beroep doet op een specialist voor controles en opmaak van documenten.

De sleutels

De grote dag is nu aangebroken en u gaat naar de notaris! De koop wordt bezegeld, u betaalt het afgesproken bedrag door middel van een bankcheque op naam en u krijgt de sleutels! Als koper kiest u de notaris en betaalt u diens honoraria. 

U bent nu een trotse eigenaar! Er moet nog aangifte gedaan worden bij het registratiekantoor (“registro de la propiedad”). Belangrijk om weten is dat u na de aankoop ook de onomkoombare aankoopbelasting moet betalen (“ITP”, of “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales”). Deze belasting verschilt van regio tot regio. In Catalonië is dit bv. 10% op de aankoopprijs. Voor de andere regio's vind u de tarieven hier terug

Als nieuwe eigenaar dient u nu alleen nog te genieten van uw aankoop, of de woning te verhuren zodat u er een mooi extraatje aan verdient. Succes!!