Spanje

Schatting waarde vastgoed

Inleiding

Hoe weet je nu of de prijs voor het stukje vastgoed dat je je wil aanschaffen ook correct is? Hieronder lijsten we een aantal mogelijkheden op en geven we je alvast een voorzet!

Externe waardebepalingen

Vaak krijg je een vereenvoudigde vorm van waarde schatting, wat doorgaans vrij oppervlakkige (en soms té optimistische) waardeschattingen zijn. Daarnaast heb je de Valor catastral”, de kadastrale waarde die bij de berekeningen van belastingen wordt gehanteerd en dus niet per definitie overeenkomt met de huidige marktwaarde. 

Daarom is het vaak nuttig om een bijkomende (neutrale) waarde schatting (taxatie) te laten opstellen door een gecertifieerd expert. Zeker indien je makelaar de verkopende zijde vertegenwoordigd of niet de vereiste kennis heeft, kan dit een nuttige investering zijn. Wanneer je zelf een makelaar inschakelt of via een intermediair werkt, zal deze je hier uiteraard ook mee verder kunnen helpen. Vaak hebben zij ook contacten met lokale taxateurs die dit voor hun rekening kunnen nemen.

Hoe kan ik zelf de waarde inschatten?

Ook al ben je geen expert, je kan ook zelf een aantal zaken bekijken om na te gaan of vraagprijs correct dan wel aan de hogere kant is. We maken hieronder het onderscheid tussen de waarde van de bouwgrond, de volledige eigendom (grond + bebouwing) en de transactiekosten.

1. (Bouw)grond

De prijzen voor bouwgrond in Spanje zijn sinds kort aan het stijgen. Hiervoor kan je best een aantal bronnen nagaan. Zo kan je een navraag laten doen van het kadaster om te kijken voor welk bedrag nabijgelegen gronden verkocht zijn geweest. Je kan ook een kijkje nemen op de website van de Second home beurs om een indicatie te hebben van de gemiddelde grondprijzen in de regio.

Hou er evenwel rekening mee dat een aantal factoren een enorme impact kunnen hebben op deze prijs. Indien jouw grond bijvoorbeeld zeezicht of een ander adembenemend zicht heeft en je buur niet, dan heeft dit doorgaans een hogere waarde (deze verschillen zijn ook sterk afhankelijk van de regio).

Ook bestemmingsplannen en bouwvergunningen e.d. die van toepassing zijn op je directe omgeving, zullen voor een stuk de waarde van de grond sturen. Als je uitzicht hebt op een mooi bos, kan je er maar beter zeker van zijn dat dit ook effectief bos blijft. Deze zaken worden doorgaans ook gecheckt door de notaris bij de verkoop, maar kan je daar ook op voorhand opvragen. Het “Plan General de Ordenación Urbana" of P.G.O.U. (NL: Bestemmingsplan, BE: RUP, Ruimtelijk uitvoeringsplan) kan ook altijd opgevraagd worden in de gemeente waar je wil gaan kopen.


2. Totale waarde vastgoed

Ook hier kan je altijd kijken naar de buren (of nieuwbouwprojecten in de omgeving). Als je je enkel baseert op geafficheerde prijzen, hou dan evenwel in het achterhoofd dat dit niet altijd de prijs is waarvoor het pand uiteindelijk verkocht wordt en dat deze prijzen vaak initieel duurder te koop aangeboden worden en mettertijd nog in prijs kunnen zakken (of dat er na onderhandeling nog een deel van de prijs af gaat). Kijk ook zeker eens naar de huidige prijzen op de Spaanse vastgoedmarkt, Op deze site kan je per regio nagaan wat de gemiddelde kostprijs per vierkante meter was voor de laatst geregistreerde verkopen en hoe deze prijs de afgelopen jaren geëvolueerd is.

3. Transactiekosten

Meestal zijn makelaarskosten in Spanje op voorhand inbegrepen in de prijs. Maar het is mogelijk dat de makelaarskosten niet inbegrepen zijn. Daarom is het van belang om ook dit mee op te nemen in je overweging. M.a.w. zijn deze kosten inbegrepen of niet? 

Een benaming die je hiervoor kan tegenkomen is “commission no incluido”, wat wil zeggen dat de prijs het makelaarsloon niet bevat. Makelaars in Spanje mogen vrij hun loon kiezen daarom kan de kost vaak hoog oplopen. Je moet doorgaans rekenen op een totale kost van 3% tot 10%.

Voor de totale transactiekosten moet je doorgaans rekenen op een 12% tot 25% van de aankoopprijs. In de tabel hieronder kan je een break-down van deze kost terugvinden:

Type kostPercentage
BTW (*Indien van toepassing)10%
Registratierechten, ITP (enkel indien geen BTW van toepassing)8% up to 10%
Zegelrechten (enkel indien BTW van toepassing)0,5% up to 2%
Bijkomende kosten voor het opnemen van een hypotheek1,2%
Registerkosten (Registro de la Propiedad)0,3% up to 0,7%
Notariskosten0,6% up to 1%
Makelaarsloon (in theorie: optioneel)3% up to 10%

(Bron: tm benelux)